השקעות בנדל”ן היו מאז שחר ההיסטוריה האנושית, מהעת העתיקה ועד ימינו, מסלול סולידי להתעשרות, בתנאי כמובן שהמשקיעים יודעים מה הם עושים. כיום ישנם מקורות מימון מגוונים יותר מבכל תקופה אחרת בהיסטוריה, המציעים הלוואות ליזמי נדל”ן, מה שמאפשר גם לכאלה שאינם טייקונים להשתתף במירוץ אחר עסקאות נדל”ן חכמות ומניבות
חופש כלכלי הוא החלום של רבים בכל העולם, לא רק בישראל; אולם בזמן שהזדמנויות עסקיות באות והולכות, בכל מיני טריקים, טרנדים ואופנות חולפות – אשר לפעמים חוקיותן מוטלת בספק – יש ענף השקעה אחד שנותר יציב וסולידי לאורך היסטוריה של אלפי שנים: השקעות בנדל”ן.
מעשירי יוון ורומא ששלטו בנכסים רבים, דרך הפיאודלים של אירופה בימי הביניים, ועד לימי הטייקונים של המאה הקודמת – כולם ידעו שעסקאות נדל”ן מניבות הן הדרך האמיתית גם לצבור הון קבוע בעל תשואה גבוהה, וגם להתעשרות שלא בדרך של החלפת זמן בכסף. שבירת הנוסחה של זמן שווה כסף היא החופש הכלכלי האמיתי שכולנו חולמים עליו, הכנסה פאסיבית של ממש – ואת זה ניתן להגשים בעיקר באמצעות עסקאות נדל”ן חכמות.
אולם בשונה מרוב תקופת ההיסטוריה, בהן רק בעלי אמצעים רבים יכלו להשקיע ולרכוש נדל”ן, כיום השוק פתוח גם לכאלו שאינם עשירים גדולים או טייקונים. חלק גדול מהסיבה לכך הוא הוזלה דרמטית של האשראי, הגדלת מגוון והיצע מקורות המימון והנגישות הרבה לידע נרחב בתחום השקעות הנדל”ן, שהנגישה להמונים את העיסוק הרווחי בכך.
אותו ריבוי מקורות מימון מציע כיום גם לבני מעמד הביניים ולאזרחים מן השורה הלוואות ליזמי נדל”ן, בריביות אטרקטיביות ועם הון עצמי נמוך למדי. וכאשר כבר לא צריך להיות טייקון כדי להפוך ליזם בתחום הנדל”ן, נותר רק למצוא השקעות נדל”ן חכמות ומניבות שיכולות להניב רווח גבוה בטווח הקצר או הארוך, לפי אסטרטגיית ההשקעה שתבחרו.
תוכנית עסקית
הלוואות ליזמי נדל”ן אמנם מזכירות הליך של לקיחת משכנתא לצורך רכישת נכס למגורים, אבל בהיבטים אחרים הינן שונות מהותית מתחום המשכנתאות.
על מנת לקבל הלוואות ליזמי נדל”ן, לא די להציג את ההכנסות הקיימות של לוקחי ההלוואה, אשר נדרשות כמובן כבסיס ללקיחת משכנתא. חשוב לא פחות להציג תוכנית עסקית עבור השקעת הנדל”ן המתוכננת, לרבות חישובי עלות הנכס, עלויות השיפוץ וחישוב התשואה הפוטנציאלית של הנכס.
הבדל חשוב נוסף בין לקיחת הלוואות ליזמי נדל”ן לבין לקיחת משכנתא רגילה היא העובדה כי הלוואות להשקעה בנדל”ן יכולים לקחת גם גופים עסקיים, וכן שותפויות עסקיות בין כמה גורמים – להבדיל ממשכנתאות הנלקחות כמעט תמיד על ידי יחידה כלכלית אחת, היא המשפחה הלווה.
עסקאות פליפ
אחת ממסלולי השקעות הנדל”ן האטרקטיביים ביותר, המניבים רווח מהיר יחסית, הינו תחום עסקאות פליפ בנדל”ן, אשר במרכזן רכישת נכס מתחת למחיר השוק, לשפץ אותו ולמכור אותו ברווח תוך זמן קצר לאחר הרכישה והשיפוץ שלו.
כאשר בונים עסקאות פליפ ומתכוונים לקחת הלוואה לצורך מימון העסקה, חשוב כאמור להציג את התוכנית העסקית השלמה של העסקה, כולל הרציונל הכלכלי שבבסיסה. בתוכנית הזו צריך להתייחס למספרים – מדוע הנכס נמכר מתחת למחיר השוק? מה הערכת עלות השיפוץ בנכס? בכמה יש למכור את הנכס לאחר שיפוצו על מנת להגיע לרווח המתוכנן?
בעת חישוב המספרים הרלוונטיים לעסקאות פליפ, חשוב כמובן לחשב מראש גם את ההוצאות הנלוות: מיסים והיטלים (כמו היטל השבחה העשוי להיות רלוונטי);עלות גיוס הכסף (או מילים אחרות, הריבית על ההלוואה הנדרשת); עלויות הליכי תכנון ובנייה הכרוכים בשיפוץ הנכס ואולי הרחבתו; וכמובן העלות של בעלי מקצוע נלווים, לרבות עו”ד נדל”ן שחייב ללוות משפטית ומקצועית את כל העסקה והפרויקט.
אין ספק כי עסקאות נדל”ן הן תחום אטרקטיבי ורווחי למי שיודע מה הוא עושה, ויודע מה לחפש בעת איתור נכסים פוטנציאליים להשקעה; עם התוכנית העסקית הנכונה, המבוססת על חישובי אמת שמרניים, ניתן בהחלט להשיג הלוואות ליזמי נדל”ן על מנת לממן את אותם עסקאות, ולהחזירן תוך זמן קצר ברווח משמעותי ויפה.
